AC kantor yang tidak dirawat jarang langsung mati. Kinerjanya turun pelan-pelan: ruangan kurang dingin, tagihan listrik naik, lalu kompresor rusak di tengah tahun anggaran ketika dana perbaikan sudah habis. KAK pemeliharaan yang jelas mencegah pola ini.
Artikel ini untuk PPK, pengelola barang milik negara dan bagian umum di dinas yang menyusun paket pemeliharaan AC gedung kantor. Jawaban singkatnya: KAK harus menyebut daftar unit, pekerjaan per kunjungan, jadwal, checklist pengukuran dan laporan, dengan anggaran yang mengacu pada SBM atau standar harga satuan daerah.
KAK pemeliharaan AC adalah dokumen yang menjelaskan pekerjaan servis berkala yang dibeli instansi dari penyedia jasa. Untuk kementerian/lembaga, SBM 2026 menetapkan pemeliharaan AC split Rp966.000 per unit per tahun. KAK yang baik memuat minimal 9 bagian, dari daftar unit sampai laporan akhir.
Apa dasar anggaran pemeliharaan AC kantor?
Dasar anggaran pemeliharaan AC berbeda antara instansi pusat dan daerah. Instansi pusat memakai Standar Biaya Masukan (SBM) dari Kementerian Keuangan, sedangkan pemerintah daerah memakai standar harga satuan yang ditetapkan kepala daerah.
| Instansi | Acuan | Ketentuan pemeliharaan AC |
|---|---|---|
| Kementerian/lembaga, TA 2026 | PMK 32 Tahun 2025 tentang SBM TA 2026 | Pemeliharaan sarana kantor, AC split: Rp966.000 per unit per tahun (Lampiran II, dapat dilampaui) |
| Kementerian/lembaga, mulai TA 2027 | PMK 54 Tahun 2026 tentang SBM | Satuan biaya pemeliharaan tetap menjadi kelompok SBM; rincian besarannya ditetapkan Menteri Keuangan |
| Pemerintah daerah | Standar harga satuan kepala daerah, berpedoman pada Perpres Standar Harga Satuan Regional | Sesuai standar harga satuan masing-masing daerah |
Satuan dalam Lampiran II PMK 32 Tahun 2025 bersifat dapat dilampaui. Artinya, nilai pelaksanaan boleh lebih tinggi dengan mempertimbangkan harga pasar serta prinsip ekonomis, efisien dan efektif. Satuan biaya ini mencakup kebutuhan agar AC split tetap beroperasi dalam kondisi normal.
SBM hanya menyebut AC split. Untuk AC cassette, ducted, central atau VRV, anggaran disusun dari analisa kebutuhan pekerjaan. Cara menyusun analisa harga satuannya ada di artikel HPS dan RAB pemasangan AC gedung.
Apa saja isi KAK pemeliharaan AC?
KAK pemeliharaan AC memuat sembilan bagian, mulai dari latar belakang sampai laporan. Urutan yang lazim:
- Latar belakang, maksud dan tujuan pemeliharaan.
- Daftar unit: lokasi ruang, tipe, kapasitas, merek dan tahun pasang. Tanpa daftar ini, penawaran tidak bisa dihitung.
- Lingkup pekerjaan per kunjungan, dibedakan antara servis rutin dan perbaikan.
- Jadwal kunjungan dalam satu tahun anggaran.
- Ketentuan suku cadang dan refrigeran: apakah termasuk harga atau dibayar terpisah berdasarkan pemakaian.
- Waktu tanggap untuk panggilan kerusakan.
- Tenaga kerja: kualifikasi teknisi dan penanggung jawab lapangan.
- Peralatan minimal: pompa air bertekanan, manifold gauge, tang ampere, termometer, pompa vakum.
- Laporan: checklist per unit, foto sebelum dan sesudah, berita acara per kunjungan, dan laporan akhir.
Poin 5 paling sering menimbulkan sengketa. Tulis dengan jelas apakah penggantian kapasitor, motor fan atau penambahan refrigeran termasuk dalam harga kontrak.
Bagaimana jadwal pemeliharaan AC yang wajar?
Jadwal pemeliharaan AC gedung kantor umumnya terdiri dari pembersihan filter setiap bulan, servis lengkap setiap tiga bulan, pemeriksaan fisik setiap enam bulan dan evaluasi kondisi setiap tahun. Frekuensi akhirnya disesuaikan dengan jam operasi gedung dan rekomendasi pabrikan. Tabel berikut adalah pola yang banyak dipakai di gedung kantor dengan operasi jam kerja, untuk disesuaikan dengan manual pabrikan:
| Periode | Pekerjaan |
|---|---|
| Bulanan | Bersihkan filter udara, cek suhu udara keluar, cek tetesan dan saluran drain |
| Tiga bulanan | Cuci evaporator dan kondensor, ukur arus kompresor dan motor fan, cek tekanan refrigeran, kencangkan terminal kabel |
| Enam bulanan | Cek insulasi pipa, bracket dan dudukan outdoor unit, cek remote dan sensor |
| Tahunan | Evaluasi kondisi tiap unit, rekomendasi perbaikan atau penggantian untuk anggaran tahun berikutnya |
Ruang yang berdebu, ruang server atau AC yang menyala 24 jam membutuhkan interval lebih pendek. Pengaturan suhu juga berpengaruh pada beban kerja kompresor, seperti dijelaskan di artikel setting suhu AC hemat listrik.
Apa yang dicatat di checklist pemeliharaan per unit?
Checklist per unit mencatat kondisi dan angka pengukuran, bukan hanya tanda centang "sudah dicuci". Angka inilah yang membuat penurunan kinerja terlihat dari kunjungan ke kunjungan.
| Item | Yang dicatat |
|---|---|
| Identitas unit | Kode unit, ruang, tipe, kapasitas |
| Suhu | Suhu udara masuk dan keluar indoor unit |
| Listrik | Tegangan dan arus kerja kompresor |
| Refrigeran | Tekanan kerja, dan jumlah refrigeran yang ditambahkan bila ada |
| Kebersihan | Kondisi filter, evaporator dan kondensor sebelum dan sesudah |
| Drain | Aliran air kondensat, kebocoran |
| Fisik | Bunyi atau getaran tidak normal, kondisi insulasi dan bracket |
| Tindakan | Pekerjaan yang dilakukan dan suku cadang yang diganti |
| Rekomendasi | Perbaikan yang diusulkan dan tingkat urgensinya |
Untuk sistem VRV, tambahkan riwayat kode error dari remote atau kontrol terpusat. Arti kode yang sering muncul ada di artikel kode error AC VRV Daikin.
Bagaimana memeriksa hasil pekerjaan pemeliharaan?
Hasil pekerjaan pemeliharaan diperiksa dari checklist yang terisi, foto dan pengecekan langsung pada sampel unit. Sebelum menandatangani berita acara, pejabat penerima hasil pekerjaan dapat:
- Mencocokkan jumlah checklist dengan jumlah unit di daftar.
- Memilih beberapa unit secara acak dan mengecek filter serta suhu udara keluar.
- Membandingkan angka arus dan suhu dengan kunjungan sebelumnya.
- Memastikan rekomendasi perbaikan sudah tercatat untuk perencanaan anggaran berikutnya.
Kesimpulan
KAK pemeliharaan AC yang baik membuat pekerjaan servis bisa diukur dan diperiksa. Untuk instansi pusat, acuan anggaran 2026 adalah PMK 32 Tahun 2025 dengan satuan pemeliharaan AC split Rp966.000 per unit per tahun yang dapat dilampaui. Kuncinya adalah daftar unit yang lengkap, lingkup per kunjungan yang jelas, checklist berisi angka pengukuran, dan anggaran yang mengacu pada SBM atau standar harga satuan daerah.
SOKANTARA adalah kontraktor HVAC, VRV/VRF dan MEP yang berkantor di Medan dan melayani proyek di seluruh Indonesia. Kami menangani pemeliharaan dan perbaikan sistem HVAC, termasuk AC split, cassette dan VRV/VRF, dengan laporan per unit. Bila Anda sedang menyusun paket pemeliharaan, hubungi tim kami.
Pertanyaan umum
Berapa SBM pemeliharaan AC split tahun 2026?
PMK 32 Tahun 2025 tentang SBM Tahun Anggaran 2026 menetapkan satuan biaya pemeliharaan AC split sebesar Rp966.000 per unit per tahun. Satuan ini tercantum dalam Lampiran II, sehingga bersifat dapat dilampaui dengan mempertimbangkan harga pasar dan prinsip ekonomis.
Apakah SBM juga berlaku untuk AC central atau VRV?
Satuan biaya pemeliharaan sarana kantor dalam SBM 2026 hanya menyebut AC split. Pemeliharaan AC central atau VRV perlu dianggarkan dari analisa kebutuhan pekerjaan dan survei harga.
Seberapa sering AC kantor perlu diservis?
Frekuensinya bergantung pada jam operasi, kebersihan udara dan rekomendasi pabrikan. Banyak gedung kantor membersihkan filter setiap bulan dan melakukan servis lengkap setiap tiga bulan, dengan penyesuaian sesuai manual pabrikan.
Bagaimana dengan pemerintah daerah?
Pemerintah daerah memakai standar harga satuan yang ditetapkan kepala daerah dengan berpedoman pada Perpres tentang Standar Harga Satuan Regional. Cek versi terbaru di JDIH BPK sebelum menyusun anggaran.
