Banyak paket pengadaan AC di instansi pemerintah gagal di tahap yang sama: spesifikasinya hanya menulis "AC 2 PK, 10 unit". Penyedia lalu menawarkan unit dengan kapasitas, efisiensi dan lingkup pemasangan yang berbeda-beda, dan PPK sulit membandingkan penawaran secara adil.
Artikel ini untuk PPK, pejabat pengadaan di dinas, dan konsultan perencana yang menyusun dokumen pengadaan AC split, cassette atau VRV. Jawaban singkatnya: spesifikasi yang baik menulis parameter kinerja yang terukur, lingkup pemasangan yang lengkap, dan syarat pengujian, tanpa mengarah ke satu merek.
Spesifikasi teknis pengadaan AC adalah bagian dokumen pengadaan yang menjelaskan unit AC dan material yang dibeli instansi. Untuk AC split dan cassette, spesifikasi minimal memuat 10 parameter, mulai dari kapasitas dalam BTU/h atau kW sampai syarat pengujian. Untuk VRV/VRF, ada 7 parameter sistem tambahan seperti batas panjang pipa dan kontrol terpusat.
Apa beda spesifikasi teknis dan KAK dalam pengadaan AC?
Spesifikasi teknis menjelaskan barang yang dibeli, sedangkan Kerangka Acuan Kerja (KAK) menjelaskan pekerjaan jasa yang harus dilakukan. Keduanya diatur dalam Perpres 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, sebagaimana diubah dengan Perpres 12 Tahun 2021 dan Perpres 46 Tahun 2025.
Pengadaan AC hampir selalu menggabungkan keduanya. Unit indoor, outdoor, pipa dan insulasi adalah barang. Pemasangan, pengujian, commissioning dan pemeliharaan adalah jasa. Bila AC dibeli tanpa lingkup pemasangan yang jelas, biaya tambahan biasanya muncul saat pelaksanaan.
Regulasi apa yang menjadi dasar spesifikasi AC?
Spesifikasi AC untuk gedung pemerintah merujuk ke aturan pengadaan, aturan bangunan gedung negara dan standar teknis tata udara. Tabel berikut merangkum dasar yang paling sering dipakai.
| Regulasi atau standar | Yang diatur untuk pengadaan AC |
|---|---|
| Perpres 16/2018 jo. Perpres 12/2021 jo. Perpres 46/2025 | Penyusunan spesifikasi teknis dan KAK, batas penyebutan merek, kewajiban mengutamakan produk dalam negeri ber-TKDN |
| Permen PUPR 22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara | Sistem pengkondisian udara harus sesuai fungsi bangunan dan mempertimbangkan konservasi energi; BIM wajib untuk gedung negara tidak sederhana di atas 2.000 m² dan di atas 2 lantai |
| SNI 6390:2020 | Konservasi energi sistem tata udara pada bangunan gedung |
| SNI 03-6572-2001 | Tata cara perancangan sistem ventilasi dan pengkondisian udara pada bangunan gedung |
| Permen PUPR 8 Tahun 2023 | Pedoman penyusunan perkiraan biaya pekerjaan konstruksi (menggantikan Permen PUPR 1/2022), dipakai saat menyusun HPS |
Status regulasi bisa berubah. Sebelum dokumen ditetapkan, cek status terbaru di JDIH Kementerian PU, JDIH BPK dan basis data SNI di BSN.
Parameter apa yang wajib ada di spesifikasi AC split dan cassette?
Spesifikasi AC split dan cassette minimal memuat kapasitas, efisiensi, kelistrikan, refrigeran, TKDN, garansi dan lingkup pemasangan. Daftar ini bisa dipakai sebagai kerangka:
- Kapasitas pendinginan dalam BTU/h atau kW per ruang, hasil perhitungan beban. Jangan hanya menulis PK.
- Tipe unit: split dinding, cassette, ducted atau floor standing, sesuai bentuk plafon dan fungsi ruang.
- Teknologi kompresor: inverter atau non-inverter. Untuk ruang yang dipakai lama setiap hari, inverter umumnya lebih hemat.
- Efisiensi energi: label tanda hemat energi dari Kementerian ESDM, atau nilai efisiensi sesuai data pabrikan.
- Kelistrikan: tegangan, fase dan arus kerja. Cek daya terpasang gedung sebelum menambah unit.
- Refrigeran: jenis refrigeran ramah lingkungan sesuai data pabrikan.
- TKDN: nilai TKDN sesuai sertifikat Kementerian Perindustrian, mengikuti ketentuan produk dalam negeri dalam Perpres 46/2025.
- Garansi: garansi unit dan kompresor sesuai ketentuan pabrikan, plus garansi pemasangan dari penyedia.
- Lingkup pemasangan: panjang pipa standar per unit, ketebalan pipa tembaga, insulasi, pipa drain, bracket, kabel daya dan kontrol, serta bobokan dan perapihan.
- Pengujian: uji tekanan, vakum, pengukuran arus dan suhu udara keluar, lalu berita acara uji.
Lingkup pemasangan sering menjadi sumber selisih harga. Penjelasan faktor biayanya ada di artikel biaya pemasangan AC central gedung.
Apa yang perlu ditambahkan untuk AC VRV/VRF?
Spesifikasi VRV/VRF perlu menambahkan parameter sistem, karena satu outdoor unit melayani banyak indoor unit lewat jaringan pipa refrigerant. Parameter tambahan yang penting:
- Kapasitas outdoor unit dan rasio koneksi indoor terhadap outdoor, dalam batas manual pabrikan.
- Panjang pipa maksimum, panjang ekuivalen dan beda tinggi antar unit, sesuai manual pabrikan.
- Refnet atau branch kit dari pabrikan yang sama dengan sistemnya.
- Sistem kontrol: remote per ruang dan kontrol terpusat bila gedung membutuhkan pengaturan jadwal.
- Prosedur instalasi: brazing dengan aliran nitrogen, uji tekanan nitrogen, vakum, dan penambahan refrigeran sesuai perhitungan panjang pipa.
- Commissioning oleh teknisi yang memahami sistem tersebut, dengan laporan per unit.
- Gambar as-built, dan model BIM bila gedung masuk kriteria Permen PUPR 22/2018.
Bila masih menimbang antara VRV dan chiller, bandingkan dulu di artikel VRV vs chiller untuk gedung. Lingkup layanan instalasi VRV kami ada di halaman sistem VRV/VRF.
Bagaimana struktur KAK pemasangan atau pemeliharaan AC?
KAK pemasangan atau pemeliharaan AC mengikuti struktur KAK pada umumnya, dengan isi teknis tata udara. Urutan yang lazim:
- Latar belakang, maksud dan tujuan.
- Lokasi pekerjaan dan daftar ruang yang dilayani.
- Sumber dana dan perkiraan biaya.
- Lingkup pekerjaan: pemasangan, pengujian, commissioning, pelatihan operator.
- Keluaran: unit terpasang dan berfungsi, berita acara uji, gambar as-built, manual operasi.
- Jangka waktu pelaksanaan dan masa pemeliharaan.
- Tenaga kerja: kualifikasi pelaksana dan teknisi sesuai lingkup.
- Peralatan kerja minimal: pompa vakum, manifold gauge, nitrogen, alat brazing, tang ampere.
- Laporan: laporan harian atau mingguan, dokumentasi foto, laporan akhir.
Untuk KAK pemeliharaan, tambahkan jadwal servis berkala, daftar pekerjaan per kunjungan, dan formulir checklist per unit.
Kesalahan apa yang paling sering terjadi?
Kesalahan yang paling sering dalam spesifikasi teknis pengadaan AC adalah spesifikasi yang terlalu umum atau justru mengunci satu merek. Spesifikasi yang terlalu umum membuat penawaran tidak sebanding, sedangkan spesifikasi yang mengunci merek rawan sanggahan karena membatasi persaingan. Lima kesalahan berikut paling sering muncul di dokumen pengadaan AC:
| Kesalahan | Akibat | Perbaikan |
|---|---|---|
| Kapasitas hanya ditulis dalam PK | Penawaran tidak sebanding | Tulis BTU/h atau kW dari perhitungan beban |
| Menyebut merek tanpa dasar | Persaingan tidak sehat, rawan sanggahan | Tulis parameter kinerja yang bisa dipenuhi beberapa produk |
| Lingkup pemasangan tidak dirinci | Pekerjaan tambah saat pelaksanaan | Rinci pipa, insulasi, drain, listrik, bracket dan perapihan |
| Tidak meminta pengujian | Unit terpasang tanpa bukti kinerja | Wajibkan uji tekanan, vakum dan berita acara uji |
| Tidak ada dokumen akhir | Pemeliharaan sulit di tahun berikutnya | Minta as-built, manual dan daftar unit per ruang |
Kesimpulan
Spesifikasi teknis dan KAK pengadaan AC yang baik membuat penawaran bisa dibandingkan item per item dan memudahkan pemeriksaan hasil pekerjaan. Kuncinya adalah kapasitas dari perhitungan beban, parameter yang terukur, lingkup pemasangan yang lengkap dan syarat pengujian yang jelas.
SOKANTARA adalah kontraktor HVAC, VRV/VRF dan MEP yang berkantor di Medan dan melayani proyek di seluruh Indonesia. Kami membantu konsultan dan instansi menyiapkan perhitungan beban, BOQ dan spesifikasi dari model BIM MEP, lalu melaksanakan instalasi HVAC sampai commissioning. Bila Anda sedang menyusun dokumen pengadaan, hubungi tim kami.
Pertanyaan umum
Bolehkah menyebut merek AC dalam spesifikasi teknis?
Pada prinsipnya tidak. Perpres pengadaan barang/jasa membatasi penyebutan merek pada kondisi tertentu, misalnya komponen, suku cadang, bagian dari sistem yang sudah ada, atau barang di katalog elektronik. Selebihnya, tulis parameter kinerja yang bisa dipenuhi beberapa produk.
Apakah cukup menulis kapasitas AC dalam PK?
Menulis kapasitas AC dalam PK saja tidak cukup, karena PK adalah sebutan dagang yang tidak seragam antar pabrikan. Tuliskan kapasitas pendinginan dalam BTU/h atau kW, dan dasarkan angkanya pada perhitungan beban per ruang.
Kapan pengadaan AC wajib memakai BIM?
Menurut Permen PUPR 22/PRT/M/2018, BIM wajib untuk bangunan gedung negara tidak sederhana dengan luas di atas 2.000 m² dan di atas 2 lantai, termasuk gambar utilitas mekanikal dan elektrikal.
Apa beda spesifikasi teknis dan KAK?
Spesifikasi teknis menjelaskan barang yang dibeli, misalnya unit AC dan materialnya. KAK menjelaskan pekerjaan jasa, misalnya pemasangan, pengujian atau pemeliharaan. Pengadaan AC terpasang biasanya membutuhkan keduanya.
